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大きな出費が必要だが設備の更新やフルリフォームをすれば良いのか？
満室想定収入は減るが賃料の値下げをすれば良いのか？ |
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リフォーム費用250万円/1室 現行賃料10万円、リフォーム後賃料11万円の場合、現状のまま1万円下げて9万円にした場合。
リフォームの場合と現状で貸す場合の差額2万円で投資額250万円を回収するには250万円÷2万円＝125ヶ月（10年5ヶ月）かかりますが、現状のまま値下げをした時より24万円増収になります。
投資家の期待利回りを７％とすると24万円÷７％＝343万円価値の差がでます（343万円高く売れます）。
それから大切なことは既存の入居者が出て行かない様に入居者サービスの向上をするのが、あまりお金のかからない方法だと思います。
その他、売却や買い替えも選択肢としてあります。
不動産価格や賃料の値上がりを期待できる時代ではありません。値上がりしなくても、収益用不動産は価値を上げることはできます。
収益不動産は収益還元法で価格が決まることが多いからです。
1億円を投資して７％の利回りを期待したい場合、年間収益（賃料など）が700万円上がるものでなければなりません。勿論、ここでいう収益とはNOI（純利益）です。
NOI＝満室時総収入ー（空室・未回収損賃料＋維持費・経費）
同じ物件でも、空き室が増え維持費がかかりすぎてＮＯＩが500万円しか上がらなかった場合は500万円÷７％＝7143万円の価値しかありません。
「賃貸物件は管理を買えといわれる所以です。」 |
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